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今こそ底値!? まだ間に合う不動産投資

不況下こそ、実は買い手に有利な条件がいっぱいの不動産投資。このリセッションで値を下げた掘り出し物を、賢く、お得に手に入れよう。
宏徳エンタープライズ 菅沼愛子さんに聞く
お得な物件の探し方・買い方

初級者編
不動産市場は皆さんもご存知の通り、大変低迷している状態です。5カ月以上にわたり売却物件としてリストされているものは、安定市場の場合、なぜ売れないのかリアルターに意見を求め、物件の評価をし、購入するかされないか判断されることを勧めておりますが、現在のような買い手市場の場合は、その中にも良い物件はたくさんあります。リストされている期間が長過ぎるといって省くことなく検索されると、良い掘り出し物件に出合うかもしれません。
リストされている価格は、現在の市場状況を把握して付けられたもの、高騰した時の価格が諦められず、とりあえず高い価格にしてあるものなどさまざまですが、後者の場合は結局、最初の提示価格より20〜30%低い価格で交渉が成立しているようです。また、価格が現市場における適正価格かどうか、リアルターの意見を聞いてオファーを出さないと、ほかの申込者に取られてしまうこともあります。中には、ローンの支払いができなくなり、早急な売却を余儀なくされたショート・セールやフォークロージャーの物件(後述)も多くありますが、通常の売買登記に比べて日数も掛かることから、それらの手続きをよく理解して進むことが大切です。また、これから売りにくい季節に入ってきますと、夏の間に売りそびれた売り手は気落ちして、低いオファーを受けてくれる可能性が高いでしょう。 ワシントン州は、需要(足踏み含む)が供給より多い州ですので、市場回復の兆しが見えれば、数年前より緩やかですが、価格上昇の市場になると見込まれています。不動産は今が底値、はたまた、さらなる価格下落があるなどとさまざまな報道があり、確かな市場の動向をとらえることは困難。しかし、最初に$449,000でリストされていた物件が$299,000に価格調整されている現状を見れば、今後多少の下落があっても、購入される価値はあるかと思います。現在は完全に買い手市場ですので、このチャンスを逃さないほうが得策ではないでしょうか。


Aiko Suganuma
Aiko Suganuma

Kohtoku Enterprise, Inc.
TEL:425-644-7437 
www.kohtoku.com

ワシントン州で唯一、日本人が経営する不動産会社である宏徳エンタープライズ代表。1999年にワシントン州トップ・エージェント1%に選ばれた。1996年から日本人のための不動産セミナーを開催する。今年9月、起業までの道のりを含む半生記『降っても晴れても』が幻冬舎ルネッサンスより出版された。


ジョン・L・スコット 三井まりこさんに聞く
ショート・セール物件
ショート・セールとは、所有権差し押さえのプロセスへ進む前に、債権者(主に銀行)と負債額の減額交渉を前提に、オーナーが所有している間に買い手へ登記移転ができる物件のこと。この不動産市場低迷により借入額が実際の市場価格を上回り、その精算が不可能と予想される場合に申請されます。債権者にとっては半ば借金の踏み倒しとなりますが、フォークロージャー(後述)のように面倒な手続きや、負債資産を抱える前に処分ができるため、交渉に応じる債権者が増えているのが現状。これはすなわち、オーナーが所有しているものの、値段などを含めた条件交渉は債権者の承諾に委ねられるということで、買い手側はそれらのリスクをきちんと理解しておくべきでしょう。
ショート・セールの特徴として以下のことが挙げられます。
(1)オファー条件の承諾が得られるまで契約の締結、引き渡しまでの期間が保証されず、平均で3、4カ月から1年以上になる場合もある (2)債権者の承諾が得られるまで、オーナーはほかの条件の良いオファーを受け入れることが可能 (3)債権者の決議により、売却希望価格(オファー価格)以内で購入できるとは限らない (4)建物を現状のまま(AS - IS)で購入することが多い
このように一般的に引き渡しまでのプロセスが長いため、不動産市場の低迷が続けば、オファーした価格にリスクが生じます。また、価格は債権者からの承諾前に設定していることが多く、交渉の結果、売却希望価格より高い金額が返って来るケースも。(3)に記したように、あまりに安い物件にはオファーが殺到するため、そういった状況を作りやすくします。ただ、譲渡前に債権が精算されるため、それを条件に通常のローンが組める、オーナーが居住している場合が多いのでコンディションが比較的まとも、などとショート・セールの利点はあり、債権者からの承諾が得られれば、譲渡のプロセスは通常の購入とほぼ同じ扱いです。価格だけでなく、いろいろな角度から慎重に調査したうえで購入を判断することが大事です。
Mariko Mitsui
Mariko Mitsui

John L. Scott Bellevue Downtown
TEL:425-765-8742 
www.marikomitsui.com

元トップ・エージェント・アシスタントの経験を生かし、迅速な対応と市場を熟知したサービスでサポート。「お客さまのスタイルにかなった心地良い家を提供し、住んでからの安心をお届け」をモットーとし、ユニークなセミナー開催なども行う。ウェブサイトにはブログほか、不動産売買の手順について各詳細を掲載。


コールドウェル・バンカー・ベイン 下村真美さんに聞く
フォークロージャー物件
フォークロージャー(抵当流れ)物件購入のプロセスは州によって法律が異なります。ここでは例として、ワシントン州におけるふたつの手続きのうち、最終的に裁判所の関与なしに任意競売にかかる物件の話をします。
ローンの遅滞は月の支払いが30日以上過ぎた時から始まり、120日で競売にかかる可能性はあります。しかし、普通はそれ以上の日数が必要です。このプロセスを止めるには(1)弁済する (2)家を売る (3)自己破産(Bankruptcy)の手続きをするという手段があるのですが、チャンス物件をつかもうとすれば(1)(2)の返済ができる期間内にその物件を購入することでしょう。物件を持つオーナーが売りに出すのは猶予期間の2、3カ月中ですが、そのタイミングが最高のチャンスです。ただ、オーナー達の状況の把握や精神状態(家を失いたくない、誰を信じれば良いのかという不安)が問題になることがよくあります。
どこでそのような物件を探すかというと、権限(タイトル)保険会社や銀行、クレジット・ユニオンなどです。最近は、オンライン(Hudson & Marshallなど)で物件を探すことも、入札をすることもできるようになりました。注意点は、その物件の価値を事前にしっかりと把握すること。権限調査で先権が付いていないかを調べるなど、物件の状態をよく知っておかないと、修理代、未支払いの税金、先取特権※を持つ債権者、その他の借金が存在した場合に価値が下がる恐れがあります。オファーを出す前に調査をするべきです。そしてオファーを出すのは、前述したようにタイミングを考慮し、うまく合意に達した後、逐次フォローをしていく必要があります。また、買い得の物件に出すオファーは、ほかの買い手をはねのける強いオファーにするために、金銭的に敏速な決算(Closing)ができるよう事前に準備をしましょう。例としては、14〜21日で決算ができるようにする、または現金で全額支払う方法をアレンジしておきます。
ほかのチャンスとして、郡の裁判所で競売に出される物件を買うことも考えられます。この場合、構造上の検査もなしで買うことになるので、できる限り、事前調査を綿密にすることが必要です。競売当日は現金かそれに値する支払い方法しか認められません。実際、割合としてそこで売れる数は少なく、競売物件が続出していた昨年12月、キング郡の裁判所では約500軒のうち11軒が売れたと聞いています。売れなかった物件は銀行などに戻され、銀行所有物件としてまた市場に出されます。条件の良い取り引きを探すには努力が必要です。でも、不可能ではありません。

※Other liens: Back taxes, judgements, second mortgages, builder liens
他の債権者に優先し、弁済を受けられる権利(例:修理代未払いの施工者など)
Mami Shimomura
Mami Shimomura

Coldwell Banker Bain Associates Bellevue
TEL:206-718-6264 
www.M-M7.com

1973年に京都からイリノイ州に移り、イリノイ州立大学を卒業後、1978年にシアトルへ。1987年、全米に名高い不動産会社であるコールドウェル・バンカーに入社して以来トップ5%を継続。1999年にCRSを取得。過去10年、シアトルで生まれ育った夫、マイケル・コーとチームを組む。


サウンド・モーゲージ バーソビア順子さんに聞く
住宅購入のためのFHAローン最新情報
■なぜ今、FHAローンなのか
金融機関による住宅ローンの審査が厳しさを増しており、今が買い時だからと住宅を購入しようとしても、ローンが下りないために売買が成立しないケースが増えています。そこで需要が急増しているのが、政府が保証するFHAローン。右が、最新の審査基準(2009年10月5日現在)となります。

■FHAローンでリファイナンスしたい場合
現在FHAローンを持ち、低い金利にリファイナンスしたい方は、FHAストリームライン・ローンが適用されます。過去6カ月間、物件を所有しており、ローンの延滞が1年間なければ、リファイナンスが可能です。ストリームライン・ローンは、収入証明、資産証明、クレジット・スコアの提出が免除され、最初の借り入れ金額を超えなければ、物件を鑑定する必要もありません。よって、手数料などの諸経費が安くなり、手続きが簡単です。ただし、今年11月16日から審査条件が変わり、これらの書類の提出が義務付けられますので、早めに住宅ローン専門家にご相談ください。

FHAローンの特徴及び利点

自分が住むための一戸建て、コンドミニアム、4戸までの住宅のみ申請可能。初回購入である必要はない

ローン上限額は地域によって異なるが、ワシントン州キング郡、スノホミッシュ郡におけるローン上限金額は2009年10月5日現在で、一戸建ての場合は$567,500だが、ローン金額が$417,000を超える場合は金利が若干高くなる

頭金が住宅価格の3.5%で済む 

頭金をすべて親族などから贈与(Gift)としてもらうことができる

売り主に住宅価格の6%まで負担してもらえ、そこから手数料などの諸経費(Closing Cost)を払ったり、ローンの金利を買ったりすることが可能

クレジット・スコアは最低620点から申請OK

ローン審査で通常必要な準備金(Reserve)が不要

貸し倒れを防ぐための住宅ローン保険(MIP)は先払いとなるが、その金額もローンに組み込める(ローン審査には影響しない)

毎月払う、借り手を保護する住宅ローン保険額が普通ローンに比べて低い

同居しない共同購入者の収入を申請の際に使うことができる

Junko Varsovia
Junko Varsovia

Sound Mortgage Inc.
TEL: 253-951-3259 
www.soundmtg.com

神奈川県出身。自分が家を数回売買した経験から住宅ローンに興味を持ち、某航空会社で客室乗務員をしながらライセンスを取得。現在、シアトルで30年の歴史があるサウンド・モーゲージに所属し、顧客それぞれに最適な住宅ローン・プランを提案している。